一、项目背景与愿景定位
衢州作为浙江省西部重要的历史文化名城与生态旅游目的地，兼具“南孔圣地”的文化底蕴与“浙江大花园”核心区的生态优势。旭辉衢州万达东项目位于城市发展东进核心板块，毗邻万达商圈，交通便利，人口集聚潜力显著。本项目策略旨在突破传统住宅或商业开发模式，以“文旅融合、城旅一体”为核心理念，打造一个集文化体验、生态休闲、时尚消费、品质居住于一体的城市微度假目的地与文旅新地标。项目愿景为：成为推动衢州城市能级提升、焕新城市东部门户形象的“文旅引擎”与“活力心区”。
二、核心资源与市场研判
- 资源禀赋分析：
- 文化资源：项目可深度联动衢州儒学文化（孔氏南宗家庙）、古城风貌、非遗技艺（如衢州莹白瓷）等，为项目注入独特文化IP。
- 生态资源：依托衢州优良的山水生态本底，可引入田园景观、滨水休闲等元素。
- 区位与配套：紧邻成熟商圈与城市干道，具备开发“文旅+商业+居住”复合功能的先天条件。
- 市场趋势与客群洞察：
- 后疫情时代，短途游、微度假、深度文化体验需求持续旺盛。
- 目标客群覆盖本地家庭客、年轻潮玩客、周边城市（杭金温等）度假客及商旅访客。
- 市场缺口在于：衢州目前缺乏一个将城市便利性与度假体验感深度融合的综合性文旅项目。
三、总体策略与发展模式
提出 “一心引领、双轴贯通、三区联动” 的空间与功能布局构想：
- 一心：“衢望云廊”文旅体验中心。打造包含文化展览、沉浸式剧场、创意工坊、游客服务在内的核心文化地标建筑。
- 双轴：文化体验轴（串联各文化节点）与生态休闲轴（依托水系或绿廊构建漫步系统）。
- 三区：
- 雅韵人文街区：以新中式建筑风格，引入南孔书房、非遗展示、特色餐饮、精品民宿等业态，营造文化沉浸氛围。
- 悦动活力商区：与现有万达商业形成互补，侧重引进时尚零售、跨界体验店、主题餐饮、夜间经济（如音乐餐吧、灯光秀）等，吸引年轻消费力。
- 栖居康养社区：开发融入生态与文化主题的高品质住宅，提供“住在风景里，活在文化中”的旅居体验，实现项目自身造血能力。
发展模式上，采用 “文旅塑魂、商业赋能、地产反哺” 的可持续开发模式。前期通过特色文旅内容引爆市场，中期以商业运营实现流量变现与活力持续，后期以地产开发收益支撑项目长期运营与品质提升。
四、核心产品与体验设计
- 标志性文旅产品：
- “圣人迹”沉浸式文化探秘路线：利用AR技术，打造一条连接项目与孔氏南宗家庙的虚拟文化探访路径，增强互动性与故事性。
- “衢州十二时辰”主题节庆：策划贯穿全年的文化节庆活动，如春季儒学礼乐展演、夏季非遗夜市、秋季山水雅集等。
- “星空营地”与“城市农场”：利用项目开阔空间，打造家庭亲子微度假产品。
- 体验式商业场景：
- 引入“文创+”、“美食+”实验室概念店，如莹白瓷DIY工坊、衢州菜创意料理餐厅。
- 打造兼具社交与景观功能的公共空间，如阶梯广场、观景平台、滨水咖啡长廊。
五、运营与营销策略
- 智慧运营体系：建设一体化智慧管理平台，实现游客服务、商户管理、数据分析、安全监控数字化。
- 整合营销推广：
- 品牌塑造：提炼如“东南阙里，新城雅集”等传播口号，塑造项目文化格调。
- 渠道联动：线上与OTA平台、短视频平台、文旅KOL深度合作；线下与旅行社、企业机构、学校建立研学合作。
- 事件营销：举办长三角文旅论坛、国风音乐节等大型事件，提升项目影响力。
六、投资与收益展望
建议采用分阶段滚动开发策略，降低前期投资压力。收益来源多元化，包括但不限于：住宅销售、商业租金与提成、文旅项目门票与二次消费、活动承办收入、品牌溢价等。通过精细化运营，预计项目将成为衢州城市旅游的新增长极，实现社会效益与经济效益的双赢。
七、
旭辉衢州万达东项目不止于建筑，更旨在营造一种融合传统与现代、都市与自然的生活方式。通过本次策略提报，我们期望与合作伙伴共同擘画一幅以文旅驱动城市更新的生动画卷，使本项目成为衢州走向更广阔舞台的“城市会客厅”与“文化新窗口”。
